Bong Bóng Bất Động Sản Là Gì? Dấu Hiệu – Nguyên Nhân

Bong bóng bất động sản là một trong những vấn đề đang được quan tâm tại Việt Nam trong những năm gần đây. Điều này xuất phát từ việc giá các sản phẩm bất động sản tăng vọt và các dự án bất động sản được triển khai nhanh chóng, kèm theo đó là sự quan tâm và tham gia của nhiều nhà đầu tư. Nhưng điều gì thật sự đang xảy ra với thị trường bất động sản? Và bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất đông sản là gì? Bạn đã thực sự hiểu rõ về tình hình thị trường bất động sản hiện nay chưa? Bạn đã biết năm 2008 đã xảy ra hiện tượng bong bóng bất đông sản?

Bất động sản là gì?

Bất động sản được hiểu là tài sản không thể di chuyển được, bao gồm các loại tài sản như đất đai, nhà cửa, tòa nhà, căn hộ, văn phòng, nhà kho, trang trại, khu công nghiệp và các công trình xây dựng khác. Bất động sản là một trong những hình thức đầu tư được ưa chuộng nhất vì tính ổn định và tiềm năng sinh lợi cao.

Tìm Hiểu Thêm: Bất Động Sản Là Gì? Cẩm Nang Dành Cho Người Mới

Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản hiện nay là thuật ngữ “hot” được rất nhiều giới đầu tư quan tâm từ những nhà đầu tư mới đến nhà đầu tư đã có kinh nghiệm lâu năm trong ngành.

Bong bóng bất động sản được xem là một loại bong bóng kinh tế được xảy ra định kỳ trong thị trường bất động sản nhỏ hoặc toàn cầu và nó thường đi kém với sự bùng nổ các loại tài sản bất động sản nhanh chóng không kiểm soát.

Bong bóng bất động sản là một tình huống xảy ra khi giá của bất động sản tăng lên một cách không bền vững. Điều này thường xảy ra khi nhà đầu tư mua vào bất động sản với mục đích sử dụng chúng như một công cụ để kiếm lời nhanh chóng thay vì mua để sử dụng. Khi giá càng tăng cao, nhiều người sẽ muốn mua để đầu tư hơn là để sử dụng. Điều này gây ra một sự tăng giá phi lý, khiến cho giá bất động sản tăng lên rất cao và không thể giữ được trong thời gian dài.

Ví dụ

Một tài sản bất động sản có giá trị thực là 1 tỷ, nhưng có sự bùng nổ trong thị trường làm cho tài sản đó tăng giá 1 lượng đáng kể.

Sau đó nhiều nhà đầu tư thấy được tiềm năng của tài sản này tiếp tục đấu nhau tăng giá tài sản lên một cách chóng mặt, đến 1 giai đoạn khi mà bong bóng bất động sản của tài sản này đã quá giới hạn cùng với nhiều tác động từ bên ngoài (ngân hàng, tín dụng, tình hình kinh tế…) làm cho tài sản không còn “hot” giá tụt giảm nhanh chóng à hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.

Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản

• Lượng giao dịch trên thị trường tăng đột biến
• Giá cả tăng trưởng nhanh chóng
• Lượng công trình khởi công, địa bang triển khai tăng mạnh (nguồn cung tăng cao)
• Nhu cầu đầu tư “lướt sóng” tăng mạnh, hình thức mua vào bán ra, không có nhu cầu mua ở.
• Quy mô, giá trị dự án cùng với nguồn tiền vào các dự án Bất động sản tăng cao.
• Đầu tư công và nguồn vốn xây dựng tăng nhanh.

Tăng giá nhanh chóng

Một trong những dấu hiệu của bong bóng bất động sản là tăng giá nhanh chóng. Khi giá của bất động sản tăng mạnh mà không có bất kỳ lý do chính đáng nào, thì đó là dấu hiệu đầu tiên cho thấy bong bóng đang phát triển.

Tăng giá vượt quá giá trị thực tế

Khi giá của bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế của nó, thì đó là một dấu hiệu rõ ràng của bong bóng bất động sản. Ví dụ, nếu một căn nhà chỉ có giá trị 100 triệu đồng, nhưng lại được bán với giá 150 triệu đồng, thì đó là dấu hiệu rõ ràng của bong bóng.

Sự tăng trưởng không bền vững

Sự tăng trưởng không bền vững cũng là một dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nhanh, thì sẽ có nguy cơ rủi ro rất cao cho các nhà đầu tư. Ví dụ, nếu giá nhà tăng 20% trong vòng 6 tháng, thì đó là một tốc độ tăng trưởng không bền vững và có thể dẫn đến sụp đổ của thị trường bất động sản.

Sự quan tâm của công chúng và thông tin giảm dần

Một dấu hiệu khác của bong bóng bất động sản là sự quan tâm của công chúng và thông tin giảm dần. Khi các nhà đầu tư bắt đầu thấy rằng giá bất động sản tăng quá nhanh, họ sẽ ngừng đầu tư và trở nên thận trọng hơn. Điều này dẫn đến việc giảm sự quan tâm và thông tin về thị trường bất động sản.

Tình trạng mua vào đưa giá lên cao

Một dấu hiệu cuối cùng của bong bóng bất động sản là tình trạng mua vào đưa giá lên cao.

Tình trạng mua vào đưa giá lên cao là một dấu hiệu quan trọng khác của bong bóng bất động sản. Khi mà nhiều người muốn mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản, cùng với sự khan hiếm của các căn hộ hoặc nhà đất, giá cả sẽ tăng lên nhanh chóng. Trong thời kỳ bong bóng bất động sản, sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư là rất cao, khiến cho mức giá của bất động sản tăng lên nhanh chóng và vượt qua giá trị thực tế.

Thị giá của Bất Động Sản

Thị giá của bất động sản được hình thành từ những yếu tố định lượng để xác định:

• Luật cung cầu của thị trường Bất động sản
• Khả năng tài chính mua của người tiêu dùng
• Dòng tiền đang được rót vào các kênh BĐS
• Tình hình kinh tế vĩ mô tại Quốc Gia
• Những yếu tố vô hình mà ta không thể đo lường chính xác: Tác động của nhà đầu cơ; Tâm lý đầu tư đám đông; Chính sách của chính quyền; Tư duy và cảm xúc tác động từ mọi người

Trong các yếu tố trên thì luật cung cầu của thị trường được xem là yếu tố ảnh hưởng đến thị giá của Bất đông sản nhất. Cho dù ở phân khúc, loại hình đầu tư nào ta cũng có thể tính được số lượng cung và cầu của thị trường.

Tìm Hiểu Thêm: Kinh Doanh Bất Động Sản Là Gì? Cẩm Nang Cho Người Mới

Nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản

Bong bóng bất đông sản được hình thành từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau, tuỳ vào đặc điểm thị trường khác nhau tạo nên bong bóng khác nhau. 4 nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng bất động sản

Phân khúc thị trường không đồng đều

Thị trường bất động sản có sự tăng trưởng về lượng cung – cầu không đồng đều trên nhiều phân khúc. Nguyên nhân xảy ra khi tại một phân khúc – loại hình đầu tư nào đó trên thị trường có sự phát triển mạnh mẽ, đẩy mạnh sự thu hút – quan tâm nơi nhà đầu tư, tạo nên cơn sốt trên thị trường làm cho giá – nguồn cung tăng mạnh.

Kinh tế phát triển bùng nổ

Nền kinh tế phát triển làm cho giá trị việc làm tăng cao dẫn đến số tiền lương của người dẫn tăng lên, khi có tiền thì nhu cầu của người dân sẽ thay đổi. Nhiều người sẽ dùng dòng tiền của mình để tích trữ – cất giữ tài sản bằng cách đầu tư, mua bất động sản dẫn đến dòng tiền đưa vào kênh bất động sản ngày càng tăng cao.

Ngân hàng, tín dụng lỏng

Chính quyền, nhà nước đã nới lỏng các chính sách về tài chính – tín dụng, các ngân hàng dễ dàng cho vay tín dụng, thế chấp, dưới chuẩn đặc biệt trong bất động sản, thiếu sự kiểm soát về nguồn vốn vay tín dụng dẫn đến hiện tượng sử dụng nguồn vay sai mục đích.

Hiện tượng cho vay vốn tín dụng không có sự kiểm soát chặt chẽ đã dẫn đến các hiện tượng nợ xấu, đáo hạn tạo nên sự phình chướng hình thành nên bong bóng Bất động sản, gây nên khủng hoảng tài chính và kinh tế.

Đầu cơ chi phối thị trường

Hiện tượng hàng loạt các nhà đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới bất động sản, cò đất, cò nhà xuất hiện tràn làn trên thị trường. Tạo nên các đợt sóng, làm tăng giá bất động sản với tần số cao chóng mặt, làm cho thị trường biến động mạnh mẽ mà ở đó giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt tăng giá.

Hậu quả của bong bóng bất động sản

Trong kinh tế vĩ mô, bong bóng kinh tế đặc biệt là bong bóng bất động sản được xem là nỗi sợ hãi và nguyên nhân cơ bản dẫn đến khủng hoảng tài chính và khủng hoảng kinh tế. Sau đây là 2 hậu quả nghiệm trọng mà bong bóng bất động sản mang lại:

Nợ xấu

Tình trạng ngân hàng nới lỏng hình thức cho vay tín dụng không có sự kiếm soát chặt chẽ đã hình thành nên hiện trượng nợ xấu gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

• Các nhà đầu tư hay các doạnh nghiệp vay vốn đầu tư thua lỗ dẫn đến không có khả năng hoàn trả lại vốn cho ngân hàng. Ngân hàng không thu hồi được nợ từ chủ đầu tư làm cho ngân sách bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút, tài chính, uy tín nơi ngân hàng bị ảnh hưởng nghiệm trọng làm giảm khả năng kêu gọi vốn của ngân hàng.
• Tình trạng nợ xấu xảy ra nhiều trên ngân hàng ảnh hưởng đến việc mở rộng và phát triển, ngân hàng không có khả năng xoay sở vốn kịp, dẫn đến phá sản gây nên khủng hoangt tài chính và kinh tế.

Hình thành nên các dự án ma

Tạo nên cơn sốt thị trường là lúc nhiều dự án được hình thành một cách tràn lan không có sự kiểm soát chặt chẽ. Dẫn đến hiện tượng xuất hiện rất nhiều dự án ma, nhiều dự án bị bỏ hoang mà chưa biết nên sử dụng vào mục đích gì. Những dự án mà trước đây được định giá hàng nghìn tỷ mà đến nay không ai quan tâm đến.

Đây cũng là hiện tượng làm cho rất nhiều người điêu đứng, rơi vào tình cảnh phá sản khi đầu tư phải những dự án ma.

Thị trường bất động sản suy giảm

Khi bong bóng bất động sản vỡ, giá cả thị trường sẽ giảm mạnh. Những người mua nhà vì mục đích đầu tư thường bán nhà của mình nhanh chóng, dẫn đến sự suy giảm của giá cả. Khi đó, các nhà đầu tư thường rút lui khỏi thị trường, dẫn đến sự suy giảm của lực cầu. Việc này sẽ làm giảm doanh số và giá trị bất động sản trên thị trường, gây ra sự suy giảm của ngành bất động sản.

Sự chậm trễ trong tăng trưởng kinh tế

Bong bóng bất động sản thường đi kèm với sự gia tăng của nợ và sự tăng trưởng không bền vững. Khi bong bóng bất động sản vỡ, sẽ có một lượng lớn các khoản nợ không trả được. Điều này sẽ gây ra sự sụp đổ của nhiều tổ chức tài chính và ngân hàng, gây ra sự suy giảm của nền kinh tế.

Tìm Hiểu Thêm: Cẩm Nang Đầu Tư Bất Động Sản Là Gì?

Khi nào bong bóng bất động sản vỡ

Theo như nghiên cứu của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đành giá thị trường đối mặt với nguy cơ vỡ bong bóng khi: trong vòng 1 năm giá tài sản bất động sản (đất đai…) tăng lên 50% thì đã bắt đầu nguy cơ, nếu lên tới 70% – 100%/năm gần như đối diện với nguy hiểm, còn khi qua ngưỡng 100% thì bong bóng bất động sản có thể vỡ bất kỳ lúc nào.

Bong bóng bất động sản Giai đoạn 2008 – 2009 và 2011 – 2013

Theo như báo cáo, các cuộc khủng hoảng kinh tế làm “đóng băng” thị trường bất động sản 2008:

• Tình hình khủng hoảng kinh tế trên toàn Thế Giới năm 2008 và kinh tế vĩ mô trong nước dẫn đến tình trạng khủng hoảng kinh tế tại Việt Nam.
• Chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền một cách tràn lan thiếu kiểm soát đã làm cho bong bóng bất động sản phình to quá nhanh trên phạm vi cả nước
• Hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ dẫ đến việc buông lỏng vấn đề quản lý rủi ro tín dụng và nguồn vốn cho vay bất động sản không được kiểm soát chặc chẽ. Rủi ro kênh bất động sản cao làm cho chính sách hạn chế cấp tín dụng đã làm cho phương án tài chính nhiều dự án bất động sản đổ bể
• Thể chế chính sách trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa được phát triển dẫn đến các sai phạm trong việc tiền hành dự án.
• Thị trường tiềm năng, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mẽ nhưng thiếu kinh nghiệm trong việc quản trị rủi ro trong thị trường.

Các nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản trong những năm 2008 rơi vào khủng hoảng nghiệm trọng.

Cách phòng ngừa và xử lý bong bóng bất động sản

Để phòng ngừa và xử lý bong bóng bất động sản, các biện pháp sau đây có thể được áp dụng:

1. Giám sát thị trường bất động sản: Tăng cường giám sát thị trường bất động sản nhằm theo dõi sát sao sự tăng giá và khối lượng giao dịch của các loại tài sản bất động sản. Các cơ quan chức năng cần đưa ra các chỉ số đánh giá để xác định độ tăng trưởng và đưa ra các biện pháp can thiệp khi thấy có dấu hiệu bất thường.
2. Thanh khoản tài sản bất động sản: Thanh khoản tài sản bất động sản là khả năng của tài sản được chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng với giá trị tương đương. Tăng cường thanh khoản tài sản bất động sản giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.
3. Tăng cường quản lý và giám sát của ngân hàng: Ngân hàng cần tăng cường giám sát tín dụng, đánh giá khách hàng, đặc biệt là các chủ đầu tư, đảm bảo các khoản vay bất động sản được sử dụng đúng mục đích và có khả năng trả nợ. Ngoài ra, ngân hàng cần có chính sách ưu đãi và hỗ trợ cho các nhà đầu tư tiềm năng, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản.

Tổng kết lại, bong bóng bất động sản là một hiện tượng không mới trên thế giới và đã từng gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế toàn cầu. Việc nhận biết được bong bóng bất động sản là gì và các dấu hiệu của nó là rất quan trọng để đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và tránh những rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư và toàn bộ nền kinh tế.