Chuyển nhượng là gì? Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng
Bạn đang quan tâm đến lĩnh vực giao dịch bất động sản và muốn hiểu rõ hơn về khái niệm “chuyển nhượng”? Bạn có thắc mắc về sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán và chuyển nhượng? Đừng lo, trong bài viết này chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp những câu hỏi này một cách đơn giản và dễ hiểu.
Hãy cùng tìm hiểu về chuyển nhượng là gì và cách phân biệt nó với hợp đồng mua bán trong lĩnh vực bất động sản. Chúng tôi sẽ giúp bạn giải quyết những thắc mắc này một cách rõ ràng và dễ dàng.
Mục Lục Bài Viết
Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà cá nhân, tổ chức, gia đình chuyển giao các quyền và nghĩa vụ có liên quan cho chủ thể khác. Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhượng.
Đối tượng chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, vật và các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất. bao gồm:
Điều 4 Luật Đất đai 2018 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Theo “Luật BĐS”, nhà nước trao quyền cho người dân thông qua giao đất, cho thuê đất… dưới hình thức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai khác gắn liền với đất.
Trong đó, nhà ở là công trình được xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và gia đình. Bao gồm nhà ở, căn hộ và nhà phố. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường bao, hàng rào, quyền đối với bất động sản liền kề….
Tìm Hiểu Thêm: Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ chuẩn xác nhất 2023
2. Sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán và chuyển nhượng.
Hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là hợp đồng dân sự, được hình thành trên cơ sở các bên thỏa thuận về việc xác lập, sửa đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
2.1.Hợp đồng mua hàng
Hợp đồng mua bán là sự thỏa thuận giữa các bên về mua bán hàng hóa, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản được phép giao dịch. Trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có tài liệu hoặc chứng cứ khác chứng minh quyền đó thuộc về bên bán. Ngoài ra, các bên trong hợp đồng còn thỏa thuận các điều khoản sau: chất lượng, giá cả và phương thức thanh toán của đối tượng mua bán, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, địa điểm giao tài sản, phương thức giao tài sản, v.v. , trách nhiệm sai chủng loại, trách nhiệm sai số lượng, trách nhiệm chịu rủi ro.thời gian…….
Các tài sản được phép giao dịch căn cứ vào Điều 163 BLDS 2005 bao gồm trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, bản quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở….
“Bộ luật Dân sự” quy định, “Luật Nhà ở” quy định về giao dịch mua bán nhà ở: hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh từ hoạt động đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở hiện có và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) – liên quan trực tiếp đến “quyền tài sản”. Hoặc đơn giản là chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác.
2.2.Hợp đồng chuyển nhượng
Ở Việt Nam, xét về hệ thống chính trị, đất đai là một hình thức sở hữu nhà nước và do chính phủ quản lý. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, gia đình và đơn vị khác được xác lập thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận của Nhà nước. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, gia đình và đơn vị khác còn được xác lập thông qua việc người khác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ Luật về đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận trong đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Luật này và Luật đất đai. Pháp luật.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: tên, địa chỉ của các bên; quyền và nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số lượng, ranh giới, tình trạng đất đai; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thanh toán; quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm pháp lý trong trường hợp các bên không có trách nhiệm.
Ở đây, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân và gia đình được hưởng quyền sử dụng theo quy định.
2. Quy định của nhà nước liên quan đến quyền chuyển nhượng
2.1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Các loại đất được phép chuyển nhượng
Để đánh giá xem việc chuyển nhượng đất đai có được phép hay không, trước tiên chúng ta phải xem xét nguồn gốc của nó để phân loại, sau đó xác định ai đang sử dụng nó để xác định tính đặc thù của việc chuyển nhượng.
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, chuyển giao, phân chia quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng và phát triển. Hình thức chuyển nhượng này chủ yếu được thực hiện thông qua văn bản giao đất của Nhà nước (có và không có thuế sử dụng đất), văn bản cho thuê đất (thu tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm tùy theo đối tượng). Mục đích hoặc mục đích sử dụng . hoặc nhà nước công nhận chủ thể sử dụng đất ổn định có quyền sử dụng đất (Điều 17 Luật Đất đai).
Nhìn chung, đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước trả tiền chuyển nhượng đất hàng năm thì không được chuyển nhượng, đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
1. Đối với người sử dụng đất: Theo Điều 173 “Luật Đất đai” thì đơn vị không thu tiền sử dụng đất đối với đất được nhà nước giao thì không có quyền chuyển nhượng, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất thì không bồi thường.
Theo quy định tại Điều 174 Luật Đất đai, tổ chức kinh tế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước thu tiền sử dụng đất và giao đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được chuyển nhượng quyền; việc thực hiện các quyền này phải được được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
Mọi trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn, giảm thuế sử dụng đất, cho thuê đất đều được chuyển nhượng, trừ trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất để kinh doanh không nhằm mục đích sinh lợi. xây dựng các tòa nhà, tức là miễn phí tiền thuê hoặc Sử dụng toàn bộ đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất đai: Việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, đất được Nhà nước giao phải nộp thuế sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần. trong suốt thời gian thuê Đất; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với đất được giao do chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Tìm Hiểu Thêm: 5 Cách nhận biết sổ đỏ giả đơn giản ai cũng làm được
b. Điều kiện với QSD đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền theo Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các quyền sau: Điều kiện bắt buộc đầu tiên là theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 bị tước bỏ.
Ngoài ra, nhà nước đang thực hiện chính sách đẩy nhanh việc cấp các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Trước khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng phải nộp thuế trước bạ và tiền sử dụng đất theo giá tính tiền sử dụng đất. Loại đất, thời gian sử dụng, giá trị của đất – đối với hầu hết mọi người, số tiền phải trả là đáng kể, vì vậy cơ quan nhà nước thường cho phép người sử dụng đất nợ thuế và phí. hoặc thuế sử dụng đất và được ghi trên giấy chứng nhận.
Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ bắt buộc phải hoàn thành trả nợ cho Nhà nước, thường việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi các bên lập văn bản chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168.
Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó các bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để thực hiện thủ tục cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.
Ví dụ:
Ông Nguyễn Văn A có mảnh đất 80m2 đến ngày 02/10/2017 ông được UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, khi cấp Giấy chứng nhận trên ông phải nộp tiền sử dụng đất và phí trước bạ nhà đất là 60.000.000 đồng, do hoàn cảnh khó khăn ông có làm đơn đề nghị UBND huyện B cho ông được nợ tiền thuế và phí trên.
Căn cứ vào các quy định của pháp luật, UBND huyện B vẫn cấp Giấy chứng nhận cho ông nhưng trên trang 3 có ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ” và cấp Giấy chứng nhận trên cùng ngày cho ông. Ngày 05/5/2019 do nhu cầu chuyển nhượng thửa đất trên ông A muốn chuyển nhượng cho ông C.
Đối với trường hợp này, khi ra Văn phòng công chứng cần hướng dẫn cho ông A nộp số tiền còn nợ trên, sau đó ông cầm biên lai nộp tiền đến cơ quan tài nguyên của UBND huyện B ghi vào dưới trang 3 Giấy chứng nhận là: “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” sau đó ký và đóng dấu của cơ quan tài nguyên. Lúc này mảnh đất trên sẽ đủ điều kiện công chứng chuyển nhượng cho ông C.
Hy vọng qua bài viết này, bạn đã có cái nhìn tổng quan về khái niệm “chuyển nhượng” trong lĩnh vực giao dịch bất động sản. Bạn đã hiểu được sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán và chuyển nhượng, đồng thời nhận thức được tính quan trọng của việc phân biệt chúng trong quá trình giao dịch bất động sản.
Việc nắm vững các khái niệm này sẽ giúp bạn có một cơ sở hiểu biết chắc chắn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Nếu còn thắc mắc hay cần thêm thông tin, hãy tiếp tục nghiên cứu và tìm hiểu. Chúng tôi hy vọng bạn sẽ có những trải nghiệm tích cực trong quá trình giao dịch bất động sản.
Giám Đốc Công Ty Bất Động Sản NasaLand – Với 7 Năm Hoạt Động Tôi Có Thể Được Xem Là 1 Chuyên Gia Trong Việc Tư Vấn – Hỗ Trợ Khách Hàng Trong Các Dự Án Bất Động Sản Khu Vực Phía Đông Sài Gòn Đặc Biệt Là Dự Án Vinhome Grand Park.
